• 2019年的金壇房價還會上漲嗎?
  • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-07-18  /  瀏覽:2792 次  /  

 金壇是長三角具有特色的山水生態城市,但相對獨立,與常州主城區融合度不高。自2015年撤縣劃區后,逐步與主城區接軌,“常金一體化”下金武快速線開通,金壇與常州主城區的距離進一步縮短,金壇終于被拉進常州城區的發展核心。

從房地產發展走向來看,近兩年,尤其是2018年金壇區與常州主城區保持了先揚后抑的同步發展節奏。從房企布局來看,早期,金壇是比較封閉的本土房企主導的市場,近兩年,品牌房企布局金壇逐步增加,從最初的碧桂園,到如今的新城、保利、中梁、恒大、萬科等,且布局的品牌房企的數量多于溧陽,質量也比溧陽高。今天我們就具體來看看,2018年的金壇,房地產市場發展如何?

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地市:量價齊升但降溫明顯,溢價能力弱

2018年,金壇區土地市場活躍度一般,土地底價成交,溢價率低,降溫明顯。

具體來看數據:2018年,金壇區成交8宗經營性用地,與2017年相當;成交總面積1089畝,同比增加19.1%;土地成交總金額達59.5億元,同比減少6.6%;平均樓面價4232元/㎡,同比上漲2.7%。

2018年房價上漲53%!2019年的金壇房價還會上漲嗎?

 

2018年度常州市經營性用地出讓計劃中公示,金壇區計劃出讓1000畝。可以看到,2018年金壇區完成了年度供地指標。

從地域分布來看,2018年,金壇區土地成交主要分布在濱湖新城和城東板塊。從溢價能力來看,所有成交地塊幾乎都是低價成交,遠低于2017年66%的平均溢價率。從成交樓面價來看,除江東競得的華科園長龍山路南側地塊外,成交樓面價普遍不高。

如果說,降溫的土地市場,似乎預示著未來金壇樓市的風向轉變。那么,金壇土地市場背后的房市數據表現如何呢?

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房市:量跌價漲,房價上漲53.2%

作為常州下轄的一個區,過去幾年金壇的房價與常州主城區差距較大,受到土拍影響,自2017年起金壇房價迎來上漲,至2018年達到歷史最高。

據克而瑞數據統計,2018年金壇商品住宅均價首次突破萬元,達到13024元/㎡,同比上漲53.2%。

除了土拍影響以外,金壇此輪房價上升主要還受到供應結構方面影響。早前金壇在售的樓盤主要集中在一些鄉鎮上,金壇主城區的譬如金壇碧桂園等樓盤基本售罄,城區基本“無房在售”。而2018年隨著濱湖新城板塊的金壇新城金郡、中梁金壇壹號院、保利紫荊公館、恒大悅府等偏改善樓盤的入市,以及中景華府持續成交,金壇主城區均價快速上升,抬高了金壇區的整體均價。

在房價上漲的同時,2018年金壇商品住宅成交量呈現下降趨勢。據克而瑞數據統計,2018年金壇商品住宅共計成交63.2萬㎡,同比減少14.7%。成交量的下降與金壇房價大幅上漲和前兩年購房需求的提前透支不無關系。

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與常州主城區同步的是,受市場需求萎縮和市場大環境的影響,2018年四季度金壇區商品住宅成交量價同步下降,觀望情緒明顯。

03

展望:長期看好,但2019年市場或面臨調整

業界有個既定邏輯:地價決定房價。但其實,土地價格只是影響房價的因素之一,供求關系才是房價漲跌的主要原因。

2018年,金壇區一、二、四季度的供應量均高于成交量,截止到12月底,金壇商品住宅在售存量達到68.7萬㎡,供應量激增也導致去化周期達到歷史新高,超過12個月。

值得注意的是,2018年金壇主力在售項目普遍集中于濱湖新城板塊,從年度成交地塊來看,5宗濱湖新城的經營性用地有4宗是涉宅用地,可售建面超過117萬㎡。因此,近兩年濱湖新城的供應量激增將導致板塊內競爭激烈,供求矛盾將急劇加大。

2019年,金壇房價預計將呈現結構化下跌。這與萬科·公園大道地價不高,項目售價預計在10000元/㎡以內,帶動整體區域房價結構化下降有關。

再加上金壇區人口穩定,增長緩慢,未來城市的購房需求存在明顯的天花板,房價下降可能性大。

與溧陽類似,金壇也屬于一個偏向于內生型需求的市場,2019年成交量可能會進一步萎縮。

隨著4年后蘇南沿江高鐵建成通車,以及其他交通配套方面的快速發展,未來金壇將縮短與常州主城區、南京上海等核心城市的通勤時間,與外部城市的發展聯系將更為緊密,或許將承接常州主城區、周邊其他城市的外溢購房需求。這也意味著長期來看金壇樓市還將有上行空間,盡管眼下市場存在延續2018四季度結構化下跌的可能。

新聞來源:樂居買房

責任編輯:C


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